Calcul du loyer Pinel Plus : les étapes à suivre pour définir le montant

Lorsque vous louez un logement en Pinel plus, vous ne pouvez pas fixer le loyer que vous souhaitez comme pour un investissement classique dans l’immobilier. Pour calculer le loyer, il vous faudra prendre en compte deux éléments : le plafond de loyer (en prix au m2) applicable à la zone où se situe votre investissement et ensuite calculer la surface du logement d’un point de vue du dispositif Pinel Plus.

Etape 1 : Trouver le plafond de loyer applicable à votre logement

Le plafond de loyer est, comme son nom l’indique, un loyer maximum en prix au m2 que vous ne devez pas dépasser pour louer votre logement. En d’autres termes, les loyers en Pinel Plus ne sont pas déplafonnés ou déplafonnables. Vous n’avez pas à calculer vous même ce plafond puisqu’il est directement fixé par le décret d’application du dispositif : il vous est imposé pendant toute la durée de la location.

Alors comment trouver le montant de ce plafond ? C’est très simple. Pour cela il vous suffit de connaître la zone sur laquelle se situe votre logement. Pour mémoire, nous vous rappelons que le dispositif Pinel Plus classe les communes du territoire en trois zones : A, B1 et B2. Ces zones sont fonctions du nombre d’habitants qu’elles comportent, la zone A pour la plus densément peuplée, suivie par la zone B1 et ensuite B2. Point important : certaines communes (trop petites) ne se situent sur aucune de ces trois zones : le dispositif Pinel Plus ne s’applique donc pas sur ces villes.

A noter : les plafonds de loyer sont exprimés hors charges.

Etape 2 : Calculer la surface de votre logement à prendre en compte pour le calcul du loyer

La surface du logement prise en compte pour le calcul

La surface à prendre à compte pour le calcul du loyer en Pinel Plus n’est pas tout à fait la même surface habitable de votre logement telle qu’elle a été définie lors de votre achat. Cela aurait été trop simple ! Bien sûr elle s’en rapproche, mais vous devez tenir compte d’un élément complémentaire qui est la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m2) réservées à l’usage exclusif de l’occupant et disposant d’une hauteur sous plafond de minimum 1,80 m. Ces annexes sont les caves, sous-sols, remises, ateliers, celliers, séchoirs, resserres, combles, greniers aménageables, loggias et vérandas.
Pour les terrasses en étage, la surface maximale à prendre en compte sera de 9 m2. Les terrasses en rez-de-jardin ne peuvent par contre par être retenue.

Exemple 1 : Votre logement dispose d’une surface habitable de 50 m2 et d’une loggia de 4 m2. La moitié de la surface de la loggia ne dépassant pas les 8 m2, vous pouvez la rajouter intégralement au calcul de la surface à prendre en compte pour le Pinel Plus. Le logement disposera ainsi d’une surface de : 50 m2 + (4 m2 divisé par 2) soit 52 m2 pour le calcul du loyer.

Exemple 2 : Votre logement dispose d’une surface habitable de 50 m2 et d’une très belle terrasse en étage de 20 m2. La moitié de cette surface de 20 m2 représente donc 10 m2 ce qui est supérieur à la limite autorisée de 8 m2. Le logement disposera donc d’une surface de 58 m2 au sens du dispositif.

Les surfaces exclues du calcul pour le loyer Pinel Plus

Les emplacements de stationnement et les garages ne sont pas considérés comme étant des annexes au sens du Pinel Plus. Si vous louez un garage en plus du logement en signant un bail unique regroupant les deux entités que sont le logement et le garage, l’administration tiendra compte du loyer total pour l’appréciation du respect du plafond de loyer exigé par le dispositif Pinel +. Ainsi, en respectant les plafonds, vous offrez en quelque sorte « gratuitement » à votre locataire l’usage du parking ou du garage. Pour pouvoir récupérer le montant de cette fraction de loyer perdue par ces « annexes bis », il vous faudra signer un deuxième bail exclusivement dédié à ces surfaces.

A noter : en signant un deuxième bail excluant ainsi le garage ou l’emplacement de parking du bail principal Pinel Plus, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôts correspondante. En d’autres termes, la réduction d’impôts Pinel Plus ne sera calculé que le prix d’achat du logement seul.

A noter également : pour les maisons individuelles, il n’est pas facile de distinguer les annexes exclues (stationnement, garage etc…) des annexes prises en compte pour le calcul de la surface. L’admistration fiscale a ainsi mis en place un forfait de 12 m2 qui correspond fictivement à la surface liée au garage ou parking, surface qu’il conviendra bien entendu de déduire de la surface totale des annexes de la maison.

Etape 3 : Calculer le montant du loyer applicable en Pinel Plus

Vous disposez de la surface de votre logement à prendre en compte pour le calcul du loyer et du montant du plafond à respecter : cette troisième étape est donc la plus simple ! Pour obtenir le montant du loyer à proposer à votre locataire, il vous suffit donc de multiplier la surface Pinel Plus par le plafond Pinel Plus.

Exemple pour un logement Pinel Plus de 58 m2 au sens du dispositif et se situant en zone A :

Plafond de loyer 2021 zone A : 17,55 m2 multiplié par 58, soit un loyer hors charges de : 1 017,9 euros.